Еще год назад все аналитические обзоры по рынку коммерческой недвижимости содержали типовую фразу: «Объекты, ввод которых пришелся на кризис, испытывают наибольшие трудности с заполнением…»
Собственникам новых объектов приходилось переносить даты открытия, пересматривать условия аренды, снижать ставки и прочее. Что же реально происходило на объектах коммерческой недвижимости, введенных в эксплуатацию в кризис? Изменилась ли ситуация за последние два года? На какие «жертвы» пришлось идти собственникам и управляющим компаниям, чтобы заполнить свои объекты? Все эти вопросы CRE задал основным участникам рынка – владельцам, управляющим и брокерам. Ответы были получены настолько фактурные, что уместить их в рамках одной публикации невозможно. В этом номере мы расскажем об офисном рынке Петербурга в период кризиса.
Число «пострадавших»
Для начала стоит разобраться, что считать предметом данного исследования. За точку отсчета кризисного периода на рынке недвижимости большинство аналитиков берут сентябрь 2008 года. Таким образом, объектами, введенными в кризис, можно назвать все бизнес-центры, открывшиеся в городе за последние два с лишним года – с сентября 2008 по ноябрь 2010 года.
По данным Astera St. Petersburg, за этот период в Петербурге было введено около 700 тыс. кв. м офисных площадей. «Однако относить все эти объекты к «кризисным» неверно. Бизнес-центры, вводимые в конце 2008 года, находились на завершающих стадиях строительства, арендные кампании по ним начинались задолго до кризиса, и в большинстве из них уровень заполняемости был высок еще до официального открытия. А вот объекты, введенные в середине 2009-го, пострадали серьезнее: небольшое число арендаторов с завышенными требованиями, падающие ставки аренды, неопределенность дальнейшего развития рынка», – считает директор по развитию бизнеса компании Astera St. Petersburg Людмила Рева. Путем отсеивания объектов, введенных в последнем квартале 2008 года, г-жа Рева определила более точное число «пострадавших» – около 450 тыс. кв. м площадей.
Руководитель группы исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков высказался более лаконично: «Общий объем ввода офисных площадей с сентября 2008 по ноябрь 2010 года составил чуть более полумиллиона квадратных метров». А за меститель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Дмитрий Шишанов привел более подробную раскладку: «С сентября по декабрь 2008 года было введено 170 тыс. кв. м, за весь 2009-й – еще 230 тыс., с января по ноябрь 2010- го – 100 тыс. качественных офисных площадей». Итого – 500 тыс. "квадратов"». «Это почти треть всего существующего предложения качественных офисных площадей на городском рынке», – резюмировала старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева.
Полупустые или наполовину заполненные
«Сегодня в бизнес-центрах, введенных в 2009–2010 годах, наблюдается наиболее высокий уровень вакантных площадей. Меньше всего заполнены объекты классов А и В+», – констатирует Людмила Рева. С этим утверждением согласны все опрошенные CRE эксперты, с единственной поправкой: каждый объект нужно рассматривать индивидуально. «Последние два года показали, что на рынке существует большая дифференциация: необходимо учитывать не только состояние рынка в целом и спрос на офисы соответствующего класса, но и ту линейку услуг, которую предлагает конкретный объект, его условия аренды и, наконец, их стоимость», – поясняет управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. По его словам, заполняемость введенных за последние два года объектов колеблется от 30 до 100%. К примеру, бизнес-центр «Невская мануфактура» добился стопроцентной загрузки за счет низких ставок в сочетании с удачным местоположением. «Те объекты, которые смогли предложить арендаторам адекватную рынку стоимость аренды и при этом соблюсти качество предоставляемых услуг, чувствуют себя неплохо», – констатирует г-н Золин. «В целом заполняемость новых объектов на момент сдачи в эксплуатацию в рассматриваемый период была примерно на 20–40% ниже, чем в докризисный, – добавляет управляющий директор компании NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев. – Но есть объекты, которые заполнены полностью. Как правило, с наилучшей локацией».
«До кризиса на перегретом рынке офисных площадей в новых бизнес-центрах существовала тенденция установления более высоких ставок, чем в действующих. Инерционно это привело к критическому уровню вакантных площадей во вновь введенных объектах», – утверждает руководитель направления маркетинговых исследований компании Praktis CB Любава Пряникова. В качестве примера она приводит введенный в начале 2009 года бизнес-центр «Фидель» (позднее переименованный в «Паль Хаус»), который первые полгода стоял пустой. «По итогам первого полугодия 2009-го заполняемость этого объекта составляла лишь 11%. Загрузка офисного центра «Антарес» класса В+, введенного в первом квартале прошлого года, в декабре 2009-го составляла всего 7%. Похожая ситуация сложилась и у МДЦ «РЕСО»: за год работы он был заполнен лишь на 33%», – перечисляет г-жа Пряникова.
По прогнозам Colliers International St. Petersburg, во втором полугодии 2010 года чистое поглощение офисных площадей будет выше на 10–15%, чем в первом, и составит около 70 тыс. кв. м. В целом же по рынку вакантными остаются около 30% офисных площадей, или 150 тыс. кв. м. При этом годовое поглощение составит 130–140 тыс. «квадратов». «Основная доля сделок будет происходить с офисными помещениями класса А», – прогнозирует г-н Шишанов.
Золотая середина
«Лучше всего в кризис заполнялись те бизнес-центры, которые имеют удачное местоположение, грамотную концепцию, арендную ставку ниже средней по рынку и адекватную, профессиональную команду, управляющую объектом. Последний фактор часто оказывался более весомым для крупных долгосрочных арендаторов, которые вели длительные переговоры», – рассуждает г-н Громков. Кроме того, по его словам, в выигрышной ситуации оказались бизнес-центры, которые могли предложить арендаторам как крупные офисные блоки площадью в несколько тысяч метров, так и мелкую кабинетную нарезку. «Например, в «Пулково Скай» часть этажей имеет коридорную систему, а часть сдается блоками или даже этажами, что отразилось на скорой заполняемости объекта», – уверен он. Это подтверждает директор EKE Group в Санкт-Петербурге Андрей Хитров: «На сегодняшний день «Пулково Скай» заполнен на 60%. Мы ведем переговоры еще с девятью потенциальными арендаторами, которым требуется около 6 тыс. кв. м офисных площадей. Надеемся подписать договоры аренды с половиной из них в ближайшие три месяца, а к концу будущего года заполнить объект полностью». По его словам, арендные ставки в бизнес-центре практически не менялись, поскольку объект был введен в эксплуатацию в кризис. «Про дисконт говорить трудно – скорее были индивидуальные пакетные решения, с помощью которых мы находили золотую середину между ожиданиями клиента и нашей выгодой», – добавляет г-н Хитров.
«Успешно заполнялись либо бизнес-центры в центре города, либо объекты, которые ориентировались на спрос арендаторов в конкретной локации. Например, бизнес-центры «Вант» и «Келерманн». Их успех заключается в правильном выборе места, свободного от конкурентов. В данном случае они первыми смогли разглядеть потенциал территории: в случае с «Келерманн центром» – это близость к портовой зоне. Помимо этого для многих арендаторов немаловажным фактором явилось расположение офиса в непосредственной близости к административным зданиям (органам госвласти, банкам и др.)», – отмечает Дмитрий Золин.
Развитием объектов исключительно в центре города, в частности, занимается «БТК девелопмент». «В бизнес-центре «Петергофский» сегодня вакантных помещений нет. Мы не раз индексировали ставки в сторону повышения, но уровень заполняемости объекта неизменно остается стопроцентным. В деловом комплексе Bolloev Center уровень вакансий составляет 12%, ведутся переговоры по их заполнению. Думаю, скоро объявим о новых сделках», – рассказал генеральный директор компании «БТК девелопмент» Дмитрий Абрамов.
Арендные кульбиты
Ставки аренды на
офисы класса А и В начали снижаться с третьего квартала 2008 года, но к настоящему моменту, утверждают эксперты, уже стабилизировались. «Уровень арендных ставок для помещений класса А достиг своего минимума ко второму кварталу прошлого года, ставки аренды на офисы класса В стабилизировались чуть позднее – в третьем квартале. К этому моменту их общее снижение с начала кризиса составило 25–35% в рублях и 40–50% в долларах», – констатирует Дмитрий Шишанов.
«Арендные ставки в новых объектах поначалу были существенно ниже среднерыночных: в классе А разница достигала 30%, в классе В – 15–20%», – добавляет г-жа Лежнева. Сейчас, по ее словам, разница сократилась, но остается в среднем в пределах 10%.
«Максимальное снижение ставок было отмечено в конце 2009 – начале 2010 года. В этот период началась ротация арендаторов из объектов, действующих более одного года, в новые бизнес-центры, поскольку за меньшую ставку арендаторы могли получить более высокий уровень сервиса. Арендная политика новых объектов, испытывающих проблемы с заполняемостью была более привлекательна, а уровень технической оснащенности и инженерии зданий значительно лучше, чем в ранее построенных объектах», – отмечает Любава Пряникова. По ее словам, максимальный дисконт в этот период был зафиксирован на уровне 40–50%.
«Арендаторы крупных офисных блоков площадью от 2–3 тыс. кв. м могут получить существенные скидки в момент подписания договоров. С учетом того, что до кризиса «якорям» давали скидки в 15–20% на стадии заключения договоров до получения свидетельства о собственности, то максимальный дисконт, на который они могли рассчитывать уже в первой половине этого года, составлял 10–15%», – добавляет г-н Шишанов.
Однако для ряда собственников крупные арендаторы в кризис стали головной болью. «Мы столкнулись с ситуацией, когда очень крупные клиенты являются и самыми проблемными. В кризис они зачастую испытывают сложности в бизнесе, поэтому вынуждены переезжать в бизнес-центры более низкого уровня с менее удачным месторасположением. Мы для себя определили «размер» идеального клиента в кризисный период – это арендатор, занимающий от 300 до 1,5 тыс. кв. м. Именно такие арендаторы и заполняют наши бизнес-центры в данный момент», – поясняет генеральный директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский. По его словам, сейчас на объектах компании, введенных в кризис, уровень вакантных площадей составляет 10%. «Для крупных бизнес-центров нормой является 90–95% заполняемости. Конечно же мы ведем переговоры по заполнению оставшихся 10% свободных площадей, но, несмотря на то что разгар кризиса уже прошел, все равно часть арендаторов будет съезжать, и потребуется заполнение освободившихся площадей».
Говоря о ценовой политике компании, г-н Пушкарский отметил, что на давно заполненных успешных объектах арендные ставки снижались постепенно. К началу 2010 года оно достигло 30–40%. «В то же время на новых объектах ставки сразу же были снижены на 40–50% и до сих пор находятся на этом уровне. В ближайшие годы будем постепенно их выравнивать», – надеется Андрей Пушкарский.
По словам г-на Золина, в настоящее время политика собственников бизнес-центров относительно арендных ставок не умещается в рамки какой-либо единой стратегии. «Большинство объектов, введенных до кризиса, обладают минимальным приемлемым уровнем заполняемости – 70–85%, и собст венники по-прежнему придерживаются достаточно жесткой ценовой политики, снижая в процессе переговоров ставку аренды на 5–10% либо на 20–30% – в случае их изначально завышенного уровня. Или они не предоставляют скидок в принципе, поскольку могут себе позволить простаивать в ожидании арендаторов, готовых заплатить запрашиваемую ставку», – утверждает он. В новых же проектах действуют договорные схемы и часто реальные суммы и условия сделок оказываются далеки от декларируемых, признают эксперты.
Двуликая лояльность
Условия арендных договоров стали более лояльными по отношению к арендаторам. Теперь долгосрочным считается договор, заключенный на три года, и арендатор может требовать любых преференций: уменьшения суммы депозита, более длительных арендных каникул, отделку офисных помещений за счет арендодателя, фиксирование арендной ставки на весь срок договора, досрочного выхода из него и пр. Правда, некоторыми из этих пунктов собственники и управляющие не преминули воспользоваться сами, запуская и предлагая различные кампании, бонусы, акции и программы. «Широко используемой мерой стимулирования арендаторов стало предоставление офисных площадей в чистовой отделке. Поначалу отделка позиционировалась как определенный бонус, но впоследствии превратилась в неотъемлемое требование арендаторов», – констатирует Вероника Лежнева.
В МДЦ «РЕСО» предоставляли арендные каникулы сроком на два месяца, в «Балтийском порте» – бесплатный автотранспорт при переезде, а в «Сенаторе» – ремонт офиса для тех, кто на это все же решится. Владельцы и управляющие бизнесцентрами нередко предлагали арендаторам одно или два бесплатных парковочных места на заранее оговоренный срок – от 3–4 месяцев до полугода.
УК «Сенатор» запустила целый ряд маркетинговых программ, которые стимулировали заполняемость объектов: переезд и отделка офисов за счет компании, арендные каникулы (1–2 месяца), бесплатные парковочные места, существенное снижение цены на Интернет и телефонию (а крупным арендаторам была предоставлена возможность самим выбирать провайдеров этих услуг). Была также разработана дисконтная программа «Клуб Сенатор», по которой клиенты имеют возможность получения скидок в магазинах, ресторанах, фитнес-клубах и т. д. «Провальными не могу назвать ни одну из предпринятых мер: одни маркетинговые ходы оказались более успешными, другие – менее. Однако каждая такая акция принесла определенную пользу», – комментирует Андрей Пушкарский.
Но все же основным критерием востребованности БЦ в кризис стала цена аренды. Наглядный пример – офисный центр «Гулливер» у станции метро «Старая деревня» полезной площадью 20 тыс. кв. м. Введенный в эксплуатацию в начале этого года, к лету он был практически заполнен. Помещения для «первых 50 арендаторов» (!) предлагались здесь по 590 руб./кв. м в месяц. Для сравнения: арендные ставки в расположенном неподалеку и сопоставимом по площадям «РЕСО» собственник продолжал удерживать на уровне 900–1000 рублей за «квадрат». Офисы в БЦ «Антарес» (полезная площадь – 10 тыс. кв. м) в том же районе обойдутся чуть дешевле – по 750–850 рублей. Однако оба эти объекта на сегодня заполнены лишь наполовину, а «Гулливер» на 92%. Некоторые участники рынка называют это демпингом, большинство же – гибкой ценовой политикой. До кризиса данное соотношение было бы обратным.
«Практически все управляющие новых пустующих объектов использовали простую тактику демпинга. Как и ожидали другие участники рынка, это привело к быстрому снижению среднерыночных арендных ставок. Но таковы законы конкуренции, этот процесс был неизбежен», – убежден Олег Громков.
Началась активная миграция арендаторов, пик которой пришелся на 2009 год. «Труднее всего в этой ситуации было управляющим крупных действующих объектов, часть площадей в которых оставались вакантными. Они постоянно находились в поисках баланса арендных ставок, позволяющего сохранить существующих арендаторов с минимальными скидками по действующим договорам и привлечь новых клиентов, – утверждает г-н Громков. – Как показала практика, стратегия удержания арендной ставки себя не оправдала, а для некоторых объектов даже обернулась большими потерями».
«Главная стратегия любого собственника – это идти в ногу со временем, знать и правильно оценивать рыночную ситуацию», – резюмирует Дмитрий Шишанов.
Продолжение следует…
Дмитрий Кирман
CRE Северо-запад №12 (37) 2010-12-01